전세보증금을 못 받았을 때 내용증명, 임차권등기명령, HUG 보증금반환보증 청구, 지급명령·소송, 강제경매까지 이어지는 실제 대응 순서와 방법을 정리했습니다.
전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 마음이 급해져서 일단 짐부터 빼거나 전입신고를 새 집으로 옮기고 싶어지기 마련입니다. 하지만 이렇게 하면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있어 오히려 보증금을 돌려받기가 더 어려워집니다. 이사를 가야 하는 상황이라도, 먼저 권리를 지키는 절차부터 밟은 뒤 움직여야 합니다.
가장 먼저 할 일은 내용증명우편으로 반환 요구 사실을 명확히 남기는 것입니다. 법적 강제력은 없지만, 이후 임차권등기명령·지급명령·소송 어디로 가더라도 "반환을 요구했다"는 증거가 되고, 집주인이 "몰랐다"고 발뺌하는 것을 막아줍니다.
그다음 핵심 절차가 임차권등기명령입니다. 임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하면, 법원이 등기를 마쳐줍니다. 이 등기가 완료된 뒤에는 이사하고 전입신고를 다른 곳으로 옮겨도 기존에 확보한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 즉, 이사는 임차권등기가 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 해야 안전합니다.
전세보증금반환보증(HUG)에 가입되어 있다면, 계약 종료 후 일정 기간이 지나고 임차권등기명령 절차를 진행한 상태에서 이행청구를 할 수 있습니다. 서류 제출부터 심사, 대위변제까지 통상 6~8주 정도 걸리며, HUG가 먼저 보증금을 대신 지급한 뒤 집주인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.
보증보험에 가입하지 않았거나 보증 대상이 아닌 금액이 있다면, 직접 집주인을 상대로 지급명령이나 보증금반환청구소송을 진행해야 합니다. 지급명령은 법정 출석 없이 서면으로 진행되어 비용과 시간이 적게 들지만, 집주인이 이의신청을 하면 정식 소송으로 전환됩니다. 보증금반환청구소송은 금액이 3,000만원을 넘어도 소액사건심판법에 따라 신속하게 진행되도록 하는 특례가 적용됩니다.
소송에서 승소해 확정판결(또는 확정된 지급명령·조정조서 등 집행권원)을 받았는데도 집주인이 돈을 주지 않으면, 마지막 단계로 그 주택에 대한 강제경매를 신청할 수 있습니다. 법원이 경매를 진행해 매각대금에서 우선순위에 따라 배당을 받는 절차이며, 이때 확정일자·전입신고 등 우선변제권을 증명할 자료를 배당요구 종기 전에 반드시 제출해야 합니다.
경제적 여유가 없거나 절차가 막막하다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료 법률상담과 소송대리 지원을 받을 수 있고, 소송 비용도 승소 후 상대방에게 청구해 돌려받을 수 있는 경우가 많습니다. 혼자 판단하기보다 각 단계에서 공식 기관의 확인을 받는 것이 안전합니다.
임차인이 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마치면 그다음 날부터 발생하는 권리로, 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차 내용을 주장할 수 있게 해줍니다. 이사·전출을 하면 원칙적으로 사라지므로, 이사 전에 임차권등기명령으로 미리 지켜둬야 합니다.
대항력에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받으면 발생하는 권리로, 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있게 해줍니다.
임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 법원에 신청해 등기를 마치는 제도(주택임대차보호법 제3조의3)입니다. 등기가 완료되면 이사·전출을 해도 기존의 대항력·우선변제권이 그대로 유지되며, 신청·등기 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 임차인에게 보증금을 먼저 지급하고, 이후 집주인에게 구상권을 행사하는 보증 상품입니다. 계약 종료 후 일정 기간이 지나고 임차권등기명령 절차가 진행된 상태에서 이행청구가 가능합니다.
강제집행(강제경매 등)을 신청할 수 있는 근거가 되는 공식 문서로, 확정판결·가집행선고부 판결·화해조서·조정조서·확정된 지급명령 등이 해당합니다. 집행권원 없이는 강제경매를 신청할 수 없습니다.
짐만 빼고 전입신고를 그대로 유지하면 대항력이 살아있지만, 새 거주지로 전입신고까지 옮겨야 한다면 반드시 먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 이사·전출하세요. 등기 전에 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다.
HUG 이행청구를 이용할 수 없으므로, 내용증명 → 임차권등기명령 이후 집주인을 상대로 직접 지급명령이나 보증금반환청구소송을 진행해야 합니다. 대한법률구조공단(132)에서 무료 법률상담·소송대리 지원 여부를 먼저 확인해보세요.
법원에 내는 인지대(청구금액에 비례)와 송달료(피고 1인당 통상 7~8만원 수준)가 기본 비용입니다. 승소하면 소송비용확정신청을 통해 이 비용을 집주인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다. 정확한 금액은 대한법률구조공단이나 법원 전자소송 사이트에서 확인하세요.
법적 의무는 아니지만 실무상 첫 단계로 강력히 권장됩니다. 즉시 강제력은 없지만, 이후 임차권등기명령·지급명령·소송에서 "반환을 요구한 사실"과 "수령했다는 사실"을 입증하는 핵심 증거가 되기 때문입니다.
네, 서로 다른 절차이므로 동시에 진행할 수 있습니다. 임차권등기명령은 권리(대항력·우선변제권) 보전을 위한 절차이고, 소송은 실제로 돈을 받아내기 위한 집행권원 확보 절차입니다.
내용증명이 반송돼도 절차 진행에는 영향이 적으며, 소송에서 주소를 확인할 수 없으면 공시송달 절차로 진행할 수 있습니다. 집주인 재산이 처분될 우려가 크다면 임차권등기명령과 별개로 가압류를 함께 검토하세요.
서류 제출(이행청구) → 심사 → 대위변제까지 평균 6~8주 정도 소요되며, 추가 서류를 요청받으면 더 길어질 수 있습니다. 정확한 진행 상황은 HUG 콜센터나 마이홈 앱에서 확인할 수 있습니다.
기본적인 순서(내용증명 → 임차권등기명령 → 반환청구)는 동일하지만, 다수 피해자가 얽힌 전세사기 사안은 대한법률구조공단의 전세사기 피해자 대상 무료 소송지원 제도, 관할 지자체·국토교통부의 피해자 지원 창구를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 개별 사안의 지원 요건은 반드시 해당 기관 공식 안내로 확인하세요.