재산세·종합부동산세 보유세 완벽정리 — 과세기준일·기본공제·중과세율, 2027년 개편 예고

재산세·종합부동산세 과세기준일(6월 1일), 세율표, 1세대1주택 특례, 다주택 중과세율(최고 5%), 2027년 예고된 세제개편안(미확정)까지 정리했습니다.

재산세와 종합부동산세(종부세)는 둘 다 매년 6월 1일을 과세기준일로 해 주택 보유자에게 부과되는 보유세입니다. 재산세는 개별 주택 단위로 지방자치단체가 부과하는 지방세이고, 종합부동산세는 한 사람이 보유한 전국 주택의 공시가격을 인별로 합산해 국세청이 부과하는 국세입니다. 종부세는 재산세를 낸 사람 중 기본공제를 초과하는 경우에만 추가로 부과됩니다.

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(다주택·법인 60%, 1세대1주택 43~45%)을 곱한 과세표준에 4단계 누진세율을 적용합니다. 1세대1주택 특례 비율은 공시가격과 무관하게 적용되지만, 세율까지 낮아지는 특례세율(0.05~0.35%)은 공시가격 9억원 이하 주택에 한해서만 적용되고 9억원을 초과하면 일반세율(0.1~0.4%)이 적용됩니다.

종합부동산세는 1세대1주택자 12억원, 그 외 9억원의 기본공제를 초과하는 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구하고 7단계 누진세율(0.5~2.7%)을 적용합니다. 3주택 이상 보유자는 일부 구간에서 최고 5%까지 오르는 중과세율이 2026년 현재도 적용되고 있으며, 1세대1주택자 중 고령자(최대 40%)·장기보유자(최대 50%)는 세액공제(합산 한도 80%)로 실제 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.

2026년 8월 발표된 세제개편안은 종부세를 주택 수가 아닌 가액 기준 단일세율 체계로 바꾸고, 공정시장가액비율을 2027년 70%(1주택)·2028년 80%(다주택 등)로 올리는 방안을 담고 있습니다. 다만 이 개편안은 아직 정기국회 심의·통과 전 단계이므로, 2026년 현재는 위에서 설명한 현행 기준이 그대로 적용됩니다. 확정 여부는 국세청·기획재정부 공지로 다시 확인해야 합니다.

재산세·종부세는 이렇게 계산됩니다

과세기준일(매년 6월 1일)에 보유 중인 주택의 공시가격을 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 확인합니다.
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(다주택·법인 60%, 1세대1주택은 공시가격과 무관하게 43~45%)을 곱해 과세표준을 구하고, 1세대1주택이면서 공시가격 9억원 이하이면 특례세율(0.05~0.35%), 그 외에는 일반세율(0.1~0.4%)을 적용합니다.
재산세 산출세액에 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(재산세액의 20%)를 더해 7월·9월 두 차례로 나눠 고지·납부합니다.
종합부동산세는 보유한 전국 주택의 공시가격을 인별로 합산한 뒤 기본공제(1세대1주택 12억원, 그 외 9억원)를 초과하는 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다.
과세표준에 7단계 누진세율(0.5~2.7%, 3주택 이상은 일부 구간 최고 5% 중과)을 적용해 산출세액을 계산하고, 재산세 중복분 공제와 세부담 상한(150~300%)을 반영합니다.
산출세액에 농어촌특별세(20%)를 더해 총 종부세를 계산하고, 매년 12월 1일~15일 국세청 고지서로 납부합니다(원할 경우 직접 신고·납부도 선택 가능).

용어 설명

보유세

재산세·종합부동산세처럼 부동산을 보유하고 있다는 사실 자체에 매년 부과되는 세금입니다.

공정시장가액비율

공시가격 중 실제 과세표준으로 인정하는 비율로, 재산세는 다주택·법인 60%·1세대1주택 43~45%(공시가격 무관), 종부세는 60%가 적용됩니다.

종부세 기본공제

종합부동산세 과세표준을 계산하기 전 공시가격 합산액에서 먼저 차감하는 금액으로, 1세대1주택 12억원·그 외 9억원입니다.

3주택 이상 중과세율

3주택 이상 보유자에게 일부 과세표준 구간에서 일반세율보다 높게(최고 5%) 적용되는 종부세 세율입니다.

세부담 상한

전년 대비 세액이 급격히 오르지 않도록 제한하는 제도로, 재산세는 공시가격 3억원 이하 105%·3억~6억원 110%·6억원 초과 130%, 종부세는 150~300%가 적용됩니다.

자주 묻는 질문

재산세와 종합부동산세는 뭐가 다른가요?

재산세는 개별 주택 단위로 지방자치단체가 부과하는 지방세이고, 종합부동산세는 한 사람이 보유한 전국 주택의 공시가격을 인별로 합산해 국세청이 부과하는 국세입니다. 종부세는 재산세를 낸 사람 중 기본공제를 초과하는 경우에만 추가로 부과됩니다.

재산세를 낸 주택도 종부세를 또 내나요?

네, 다만 이중과세를 막기 위해 재산세로 낸 부분은 종부세 계산 시 일부 공제됩니다.

1세대1주택 특례 공정시장가액비율은 왜 43~45%로 범위가 있나요?

공시가격 3억원 이하는 43%, 3억~6억원은 44%, 6억원 초과는 45%로 구간별로 다르게 적용되며, 정부가 매년 시행령으로 정합니다. 이 사이트의 재산세 계산기도 이 구간을 그대로 반영해 계산합니다.

1세대1주택자 특례는 재산세·종부세 각각 어떻게 다른가요?

재산세는 공시가격과 무관하게 더 낮은 공정시장가액비율(43~45%)이 적용되고, 그중 공시가격 9억원 이하 주택은 세율까지 낮은 특례세율(0.05~0.35%)을 추가로 적용받습니다. 종부세는 기본공제가 9억원에서 12억원으로 늘어나며 세율 구간 자체는 다주택자와 동일합니다.

3주택 이상이면 얼마나 더 내나요?

3주택 이상 보유자는 일부 과세표준 구간에서 최고 5%까지 오르는 중과세율이 적용되며, 이 세율은 2026년 현재도 유효합니다.

2027년부터 뭐가 바뀌나요?

2026년 8월 발표된 세제개편안은 종부세를 주택 수가 아닌 가액 기준 단일세율로 바꾸고 공정시장가액비율을 단계적으로 올리는 방안을 담고 있지만, 아직 국회 심의·통과 전 단계라 확정된 것이 아닙니다. 시행 여부와 시기는 국세청·기획재정부 공지로 다시 확인해야 합니다.

종부세도 신고할 수 있나요?

원칙적으로 국세청이 11월에 고지서를 보내 12월 1일~15일에 납부하지만, 원하면 고지 대신 직접 신고·납부를 선택할 수 있습니다. 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됩니다.

고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 되나요?

고령자 공제는 60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%이고, 장기보유 공제는 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제를 합쳐도 80%를 넘을 수 없습니다.

이 가이드가 반영하지 않는 부분은 무엇인가요?

토지·상가 등 비주택 부동산의 세율 구조, 세부담 상한의 정밀 계산은 다루지 않습니다. 개별 물건의 정확한 공시가격은 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인하세요.