재산세·종합부동산세 과세기준일(6월 1일), 세율표, 1세대1주택 특례, 다주택 중과세율(최고 5%), 2027년 예고된 세제개편안(미확정)까지 정리했습니다.
최종 업데이트: 2026. 10. 13.
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재산세와 종합부동산세(종부세)는 둘 다 매년 6월 1일을 과세기준일로 해 주택 보유자에게 부과되는 보유세입니다. 재산세는 개별 주택 단위로 지방자치단체가 부과하는 지방세이고, 종합부동산세는 한 사람이 보유한 전국 주택의 공시가격을 인별로 합산해 국세청이 부과하는 국세입니다. 종부세는 재산세를 낸 사람 중 기본공제를 초과하는 경우에만 추가로 부과됩니다.
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(다주택·법인 60%, 1세대1주택 43~45%)을 곱한 과세표준에 4단계 누진세율을 적용합니다. 1세대1주택 특례 비율은 공시가격과 무관하게 적용되지만, 세율까지 낮아지는 특례세율(0.05~0.35%)은 공시가격 9억원 이하 주택에 한해서만 적용되고 9억원을 초과하면 일반세율(0.1~0.4%)이 적용됩니다. 다만 이 1세대1주택 특례(공정시장가액비율 43~45%·특례세율)는 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에 한정된 규정이며(특례세율은 2026년 12월 28일까지 성립분), 도시지역분(0.14%)은 지방의회 의결로 고시한 지역에만 조례에 따라 부과됩니다(지방세법 제112조).
종합부동산세는 1세대1주택자 12억원, 그 외 9억원의 기본공제를 초과하는 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구하고 7단계 누진세율(0.5~2.7%)을 적용합니다. 3주택 이상 보유자는 일부 구간에서 최고 5%까지 오르는 중과세율이 2026년 현재도 적용되고 있으며, 1세대1주택자 중 고령자(최대 40%)·장기보유자(최대 50%)는 세액공제(합산 한도 80%)로 실제 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
2026년 세제개편안(9월 초 국회 제출)은 정부 개편안으로 국회 심의 중입니다. 재정경제부가 8월 발표한 안의 주요 내용은 1주택 종부세 과세 기준을 12억원에서 14억원으로 올리고(거주용 1주택 보호), 비거주 1주택 기본공제는 12억원에서 9억원으로, 다주택은 9억원에서 4억원+(5억원 중 거주주택 비중)으로 줄이며, 3주택 이상 보유 시 공정시장가액비율을 60%에서 80%로 올리고, 종부세 세율 체계를 주택 수가 아닌 주택가액 기준으로 전환하는 것입니다. 종부세는 2년간 단계적으로 개편하는 것으로 안내되며, 세부 시행 시기와 비율은 시행령 사항이라 바뀔 수 있습니다. 아직 국회를 통과하지 않았으므로 2026년 현재는 위에서 설명한 현행 기준이 그대로 적용됩니다. 이후 국무회의 확정 과정에서 일부(비거주 1주택 공제 등)가 수정됐다는 보도가 있어 국회 제출안 기준의 최종 내용은 따로 확인해야 하며, 확정 여부는 국세청·재정경제부 공지로 다시 확인해야 합니다.
재산세·종합부동산세처럼 부동산을 보유하고 있다는 사실 자체에 매년 부과되는 세금입니다.
공시가격 중 실제 과세표준으로 인정하는 비율로, 재산세는 다주택·법인 60%·1세대1주택 43~45%(공시가격 무관, 2026년도 납세의무 성립분 한정 특례), 종부세는 60%가 적용됩니다.
종합부동산세 과세표준을 계산하기 전 공시가격 합산액에서 먼저 차감하는 금액으로, 1세대1주택 12억원·그 외 9억원입니다.
3주택 이상 보유자에게 일부 과세표준 구간에서 일반세율보다 높게(최고 5%) 적용되는 종부세 세율입니다.
전년 대비 세액이 급격히 오르지 않도록 제한하는 제도입니다. 종부세는 전년 대비 150%(종합부동산세법 제10조)가 적용됩니다. 재산세의 105%·110%·130% 상한은 주택에는 2024년 1월 1일부터 적용되지 않으며(지방세법 제122조), 주택은 대신 과세표준 상한제(직전 연도 과세표준 상당액 + 시가표준액 기준 과세표준의 5%, 지방세법 제110조 제3항, 시행령 제109조의2)가 적용됩니다.
재산세는 개별 주택 단위로 지방자치단체가 부과하는 지방세이고, 종합부동산세는 한 사람이 보유한 전국 주택의 공시가격을 인별로 합산해 국세청이 부과하는 국세입니다. 종부세는 재산세를 낸 사람 중 기본공제를 초과하는 경우에만 추가로 부과됩니다.
네, 다만 이중과세를 막기 위해 재산세로 낸 부분은 종부세 계산 시 일부 공제됩니다.
공시가격 3억원 이하는 43%, 3억~6억원은 44%, 6억원 초과는 45%로 구간별로 다르게 적용되며, 지방세법 시행령 제109조에 따라 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에 한한 특례입니다. 이 사이트의 재산세 계산기도 이 구간을 그대로 반영해 계산합니다.
재산세는 공시가격과 무관하게 더 낮은 공정시장가액비율(43~45%)이 적용되고, 그중 공시가격 9억원 이하 주택은 세율까지 낮은 특례세율(0.05~0.35%)을 추가로 적용받습니다. 종부세는 기본공제가 9억원에서 12억원으로 늘어나며 세율 구간 자체는 다주택자와 동일합니다.
3주택 이상 보유자는 일부 과세표준 구간에서 최고 5%까지 오르는 중과세율이 적용되며, 이 세율은 2026년 현재도 유효합니다.
정부 개편안(9월 초 국회 제출, 심의 중)은 재정경제부가 8월 발표한 안은 1주택 종부세 과세 기준을 12억원에서 14억원으로 올리고, 비거주 1주택 기본공제는 12억원에서 9억원으로, 다주택은 9억원에서 4억원+(5억원 중 거주주택 비중)으로 줄이며, 3주택 이상의 공정시장가액비율을 60%에서 80%로 올리고, 세율 체계를 주택 수에서 주택가액 기준으로 전환하는 내용을 담고 있습니다. 종부세는 2년간 단계적으로 개편한다고 안내됐습니다. 아직 국회 통과 전이라 확정된 것이 아니며 변경될 수 있습니다. 국무회의 확정 과정에서 일부가 수정됐다는 보도가 있어 국회 제출안의 최종 내용은 따로 확인해야 하고, 시행 여부와 시기는 국세청·재정경제부 공지로 다시 확인해야 합니다.
원칙적으로 국세청이 11월에 고지서를 보내 12월 1일~15일에 납부하지만, 원하면 고지 대신 직접 신고·납부를 선택할 수 있습니다. 이 경우 당초 고지된 세액은 취소됩니다.
고령자 공제는 60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%이고, 장기보유 공제는 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제를 합쳐도 80%를 넘을 수 없습니다.
토지·상가 등 비주택 부동산의 세율 구조, 세부담 상한의 정밀 계산은 다루지 않습니다. 개별 물건의 정확한 공시가격은 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인하세요.