공시가격 합산액과 1세대1주택 여부로 종합부동산세와 농어촌특별세를 계산합니다.
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 개인이 보유한 전국 주택의 공시가격을 모두 합산해, 기본공제를 초과하는 금액에 대해 부과됩니다. 재산세와 달리 개별 주택이 아닌 인별 합산액이 과세 기준입니다.
1세대1주택자는 기본공제 12억원을 적용받아 다주택자(9억원)보다 유리하며, 이 계산기는 다주택 중과세율이나 세부담 상한은 반영하지 않은 일반세율 기준 추정치를 제공하며, 1세대1주택자는 만 나이와 보유기간을 선택하면 고령자·장기보유 세액공제(합산 최대 80%)도 반영합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 0억원 초과 ~ 3억원 이하 | 0.5% | - |
| 3억원 초과 ~ 6억원 이하 | 0.7% | 600,000원 |
| 6억원 초과 ~ 12억원 이하 | 1% | 2,400,000원 |
| 12억원 초과 ~ 25억원 이하 | 1.3% | 6,000,000원 |
| 25억원 초과 ~ 50억원 이하 | 1.5% | 11,000,000원 |
| 50억원 초과 ~ 94억원 이하 | 2% | 36,000,000원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 101,800,000원 |
세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제. 과세표준 = (공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%.
| 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자(만 나이) | 60세 이상 | 20% |
| 고령자(만 나이) | 65세 이상 | 30% |
| 고령자(만 나이) | 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
단독명의 또는 공동명의 1주택 특례(9/16~9/30 신청)를 택한 1세대1주택자에게 적용되며 두 공제율을 더하되 합산 80%가 한도입니다. 공동명의 인별 9억 공제 방식은 적용 불가. 출처: 종합부동산세법 제9조·제10조의2, 국세청 세액계산 흐름도.
기본공제를 초과한 금액 중 실제 과세표준으로 인정하는 비율입니다. 종합부동산세는 60%가 적용되어, 초과금액의 60%에 대해서만 누진세율이 매겨집니다.
공시가격 합산액에서 과세 대상 금액을 계산하기 전에 먼저 차감하는 금액입니다. 1세대1주택자는 12억원, 다주택자 등 그 외의 경우는 9억원이 적용됩니다.
주민등록상 세대원 전원이 국내에 1주택만 보유한 경우를 말합니다. 일시적 2주택, 상속주택 등은 특례로 1주택자 판정을 받을 수 있어 국세청 홈택스에서 확인이 필요합니다.
농어촌 지역 개발 재원 마련을 위한 목적세로, 종합부동산세 산출세액의 20%가 추가로 부과됩니다.
재산세와 달리 종합부동산세는 개별 주택이 아니라 한 사람이 보유한 전국 주택의 공시가격을 모두 더한 금액을 기준으로 과세합니다.
누진세율 구조에서 과세표준 전체에 그 구간의 세율을 곱하면 하위 구간에도 상위 구간 세율이 적용돼 세금이 실제보다 부풀려집니다. 이를 보정하기 위해 구간별로 미리 정해둔 금액을 빼는 것이 누진공제액으로, "과세표준 × 해당 구간 세율 − 누진공제액"으로 계산하면 구간마다 낮은 세율을 차례로 적용한 것과 수학적으로 동일한 결과가 나옵니다. 재산세·종부세·상속세·증여세 계산기가 이 방식을 씁니다.
종합부동산세 900,000원 + 농어촌특별세 180,000원 = 총 1,080,000원
종합부동산세 4,200,000원 + 농어촌특별세 840,000원 = 총 5,040,000원
종합부동산세 25,980,000원 + 농어촌특별세 5,196,000원 = 총 31,176,000원
네, 다만 이중과세를 막기 위해 재산세로 낸 부분은 종부세 계산 시 일부 공제됩니다. 이 계산기는 해당 공제를 반영하지 않은 단순 추정치이므로 실제 고지세액보다 다소 높게 나올 수 있습니다.
주민등록상 세대원 전원이 국내에 1주택만 보유한 경우를 말합니다. 일시적 2주택, 상속주택 등 일부 예외는 별도 특례로 1주택자 판정을 받을 수 있어 국세청 홈택스에서 확인이 필요합니다.
매년 6월 1일을 과세기준일로 하여, 12월 1일부터 15일까지 국세청이 정기 고지·납부합니다.
3주택 이상 보유자에게 적용될 수 있는 중과세율(최고 5%)을 이 계산기가 반영하지 않고 일반세율(최고 2.7%) 기준으로만 계산하기 때문입니다. 다주택 중과 대상 여부는 국세청 홈택스에서 확인해야 합니다.
전년도 대비 세액이 급격히 늘어나는 것을 막기 위해 일정 배수(종합부동산세법 제10조: 직전 연도 총세액상당액의 150%, 2022.12.31 개정으로 300% 구간은 삭제) 이상 오르지 않도록 제한하는 제도입니다. 이 계산기는 세부담 상한을 반영하지 않은 산출세액 기준입니다.
1세대1주택자 중 만 60세 이상 고령자이거나 5년 이상 장기보유한 경우, 연령·보유기간에 따라 산출세액의 최대 80%(합산 한도 있음)를 공제받을 수 있습니다. 이 계산기는 만 나이와 보유기간을 선택하면 이 공제를 반영하지만, 재산세 중복분 공제와 세부담 상한은 반영하지 않아 실제 공제액과 다를 수 있습니다. 공동명의로 인별 9억원 공제를 택한 경우는 세액공제 대상이 아닙니다.